Förstå din förenings ekonomi
En guide för medlemmar i BRF Sjötungan · Framtagen av medlemmar, för medlemmar · Ladda ner som PDF
Inledning
Den här guiden är skriven av medlemmar, för medlemmar. Syftet är att hjälpa dig förstå BRF Sjötungans ekonomi — utan att ta ställning i pågående diskussioner.
Som medlem äger du en andel i hela föreningen. Föreningens ekonomi påverkar dig på två sätt:
🏠 Ditt boende
Din avgift finansierar drift och underhåll. En sund ekonomi innebär att renoveringar kan planeras i tid.
💰 Din plånbok
Avgiftens storlek och föreningens nyckeltal påverkar marknadsvärdet på din lägenhet.
I den här guiden använder vi BRF Sjötungans årsredovisning för 2025 som genomgående exempel.
HSB:s Bostadsrättskollen
HSB har tagit fram Bostadsrättskollen — ett verktyg som bygger på sju nyckeltal som tillsammans ger en översiktlig bild av föreningens ekonomiska hälsa. Det är viktigt att inte titta på ett enskilt nyckeltal isolerat — det är helheten som räknas.
De sju nyckeltalen i översikt
Nedan går vi igenom varje nyckeltal i detalj med HSB:s riktvärden, förklaring och — där det är relevant — BRF Sjötungans egna siffror.
1. Sparande
Visar hur mycket föreningen sparar per år för att klara framtida renoveringsbehov eller kostnadsökningar. Sparandet är det som återstår när alla avskrivningar och kostnader för större investeringar har räknats bort, delat med föreningens totalyta.
Beräkning: (Årets resultat + avskrivningar + planerat underhåll) / totalyta (kvm)
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Bedömning | kr/kvm |
|---|---|
| Högt | > 301 |
| Måttligt till högt | 201 – 300 |
| Lågt till måttligt | 121 – 200 |
| Mycket lågt | < 120 |
Enligt HSB:s skala är 201–300 kr/kvm "Måttligt till högt" — det intervall de flesta föreningar bör sikta på. Källa: HSB Bostadsrättskollen, BFNAR 2023:1.
Vad betyder sparande i praktiken?
Ordet "sparande" är missvisande — det handlar inte om pengar som ligger på ett konto. Det är ett bokföringsmässigt mått som visar skillnaden mellan föreningens intäkter och dess driftskostnader under ett år. Tänk på det så här:
Men tänk om du samtidigt tar ett lån på 200 000 kr för att renovera köket? Sparandemåttet visar fortfarande 10 000 kr, eftersom det bara tittar på intäkter minus löpande kostnader. Det ignorerar helt att du lånade 200 000 kr.
Precis så fungerar BRF-sparande: det kan se bra ut samtidigt som föreningen ökar sin skuldsättning kraftigt. Därför måste sparandet alltid läsas tillsammans med skuldsättningen — aldrig ensamt.
Med detta i åtanke — vad säger Sjötungans siffror?
BRF Sjötungans sparande
I flerårsöversikten i årsredovisningen (sidan 4 i bokslutet) hittar du sparande per kvm direkt som ett nyckeltal. Nedan visas de senaste årens värden samt ett längre historiskt perspektiv:
| 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Sparande kr/kvm | 306 | 245 | 220 | 215 |
| HSB:s bedömning | Högt | Måttligt–högt | Måttligt–högt | Måttligt–högt |
■ Var i årsredovisningen: Flerårsöversikten (sid 4 i bokslutet). Komponenterna: Årets resultat → Resultaträkningen (sid 6), Avskrivningar → Resultaträkningen (sid 6), Underhåll → Not 4 (sid 11).
Sparandet ökade kraftigt under 2025 — från 245 till 306 kr/kvm (+25%) — och hamnar därmed för första gången i HSB:s högsta kategori "Högt" (> 301 kr/kvm). Tittar man längre tillbaka — ända till 2003 — har Sjötungans sparande varierat mellan ca 145 och 290 kr/kvm. Nivån på 306 kr/kvm är alltså den högsta i föreningens historia. Den största enskilda drivkraften är den beslutade avgiftshöjningen på 10% från januari 2025, som ökade årsavgifterna med ca 5 MSEK.
Sparande per kvm för BRF Sjötungan, 2003–2025. Källa: årsredovisningar.
Vad bygger sparandet?
Sparande = intäkter minus kostnader, men utan avskrivningar och planerat underhåll (dessa läggs tillbaka eftersom avskrivningar inte är en faktisk utbetalning, och underhåll bevarar fastighetens värde). Diagrammet nedan visar hur Sjötungans sparande byggs upp — grönt är intäkter, rött är kostnader, och blått är det som återstår:
Här är beräkningen med Sjötungans siffror för 2025:
Vad som bygger sparandet: grönt = intäkter, rött = kostnader, blått = sparande. Avskrivningar och planerat underhåll ingår inte i kostnaden (de läggs tillbaka). Alla siffror i kr/kvm.
Vad kan styrelsen göra?
I praktiken har styrelsen tre verktyg för att påverka sparandet:
- Höja avgiften — detta ökar intäkterna och förbättrar sparandet direkt. Det är det enklaste och snabbaste verktyget, men det påverkar medlemmarnas plånböcker och kan på kort sikt sänka lägenheternas marknadsvärde.
- Sänka driftkostnaderna — detta förbättrar sparandet utan att höja avgiften. Det kan handla om att omförhandla avtal, effektivisera energiförbrukning eller se över kostnader för exempelvis fastighetsskötsel och trädgård. Det är ofta svårare och tar längre tid, men gynnar medlemmarna direkt.
- Hantera räntekostnaderna — genom att förhandla fram bra lånevillkor och välja rätt bindningstider kan styrelsen sänka föreningens räntekostnader avsevärt.
Sjötungans räntekostnader — stigande efter omläggning
Dividerar man föreningens räntekostnad (6,5 MSEK) med den genomsnittliga låneskulden under 2025 (~232 MSEK) får man en effektiv ränta på ca 2,8%. Det är en kraftig ökning från 2024 års nivå på 1,8% — räntekostnaden steg med 55% (från 4,2 till 6,5 MSEK) på ett enda år. Förklaringen är att flera mycket förmånliga lån — bland annat 45 MSEK till bara 0,64% — löpte ut under 2025 och omförhandlades till marknadsränta.
Avskrivningar styrs av fastighetens bokförda värde och är i praktiken inte påverkbara. Därmed blir det balansen mellan avgift, driftkostnad och räntehantering som avgör var sparandet landar.
Vad sparandet inte berättar
Sparande per kvm är ett användbart nyckeltal, men det har viktiga begränsningar som man bör vara medveten om:
- Sparande har ett "lagom" — inte bara ett "mer är bättre". HSB:s skala klassificerar 201–300 kr/kvm som "Måttligt till högt" — det intervall som de flesta föreningar bör sikta på. Under 120 kr/kvm klassificeras som "Mycket lågt" och signalerar risk för eftersatt underhåll eller framtida avgiftshöjningar. Men ett sparande som konsekvent ligger över 300 kr/kvm ("Högt") kan också väcka frågor: betalar medlemmarna onödigt höga avgifter? Skjuts planerat underhåll upp i stället för att genomföras? Sparande bör stå i proportion till föreningens faktiska investeringsbehov.
- Det visar årets förändring — inte föreningens ackumulerade ställning. Sparande per kvm är ett flödesmått: det visar hur mycket som "sparades" just detta år. Det säger ingenting om hur mycket föreningen har ackumulerat över tid, hur stor underhållsfonden är, eller hur väl rustad föreningen faktiskt är för framtida investeringar. En förening kan ha högt sparande ett enskilt år men ändå ha en svag finansiell ställning totalt sett.
- Det är ett förenklat bokföringsmått, inte kassaflöde. Sparandet bygger på bokföringsmässiga poster — årets resultat plus avskrivningar. Avskrivningar är en kalkylerad kostnad som inte motsvarar en faktisk utbetalning. Det innebär att en förening kan visa högt sparande samtidigt som den tar nya lån eller skjuter underhåll framåt. Det verkliga kassaflödet — som visar faktiska in- och utbetalningar — ger ofta en mer rättvisande bild.
- Det säger inget om skuldsättningen. Sparandet visar inte hur mycket föreningen har lånat. En förening som tar stora lån för att finansiera investeringar kan fortfarande visa bra sparandetal, eftersom lån inte syns i resultaträkningen. Därför behöver sparandet alltid läsas tillsammans med skuldsättningen och kassaflödesanalysen.
Den fullständiga bilden: vart tar pengarna vägen?
Sparandet visar bara en del av pengaflödet. För att förstå hela bilden behöver man titta på kassaflödet — alla pengar som kommer in och alla pengar som går ut under året. Diagrammet nedan visar detta för 2025:
Kassaflöde för BRF Sjötungan 2025. Grönt = pengar in, rött = pengar ut, blått = nettokassaförändring. Notera att "Kassaflöde från finansieringsverksamheten" (–70 kr/kvm) i år är negativt — föreningen amorterade mer än den tog i nya lån, vilket är ovanligt och beror på att de nya stora stambyteslånen ännu inte tagits upp. "Investeringar" (–208 kr/kvm) syns inte alls i sparandemåttet. Källa: kassaflödesanalysen.
Nedanstående diagram visar hur föreningens totala kostnader fördelas mellan olika kategorier. De två största posterna är driftkostnader (628 kr/kvm) och investeringar (208 kr/kvm):
Kostnadsfördelning för BRF Sjötungan 2025 (kr/kvm). Grå = driftkostnader, lila = investeringar, röd = räntekostnader. Uppvärmning (168) och vatten (93) är de största enskilda driftkostnaderna. Källa: årsredovisningen.
Fullständig kassaflödesanalys och kostnadsfördelning: annual_details.html
Interaktiv sparandeanalys för BRF Sjötungan: savings.html
Jämförelse med andra föreningar (2024)
Hur ligger Sjötungan till jämfört med andra bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet? Nedan jämförs sparandet med regionala genomsnitt från HSB:s Bostadsrättsbarometer (publicerad 2025, baserad på 2024 års data) samt två närliggande föreningar. Jämförelsen visar 2024 års värden — Sjötungans 2025-nivå på 306 kr/kvm ligger högre än samtliga jämförelseföreningar i tabellen.
Källa: HSB Bostadsrättsbarometer 2025, årsredovisningar. Sjötungans värde här är 2024 (245) för att jämförelsen ska gälla samma år som peer-data.
Sammanfattning: Sparande
Interaktiv sparandeanalys: savings.html
Din bedömning av Sparande:
2. Investeringsbehov
Visar de genomsnittliga framtida investeringarna som föreningen behöver göra under de kommande 50 åren — exempelvis byte av tak, fönster, stammar och fasad. Baseras på föreningens underhållsplan. Alla föreningar bör ha en investeringsplan som omfattar de största investeringsbehoven.
Beräkning: Summa planerade investeringar (50 år) / 50 / totalyta (kvm)
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Bedömning | kr/kvm |
|---|---|
| Lågt | < 121 |
| Måttligt | 121 – 300 |
| Högt | 301 – 500 |
| Mycket högt | > 500 |
BRF Sjötungans investeringsbehov
BRF Sjötungan har en underhållsplan som löper till 2074. Föreningen har också en lång historik av genomförda projekt — nya fasader och balkonger (2008), garagerenovering (2016–2019), markliggande rör (2018–2021), hissrenoveringar (2023) och nya innergårdar (2021–2023).
Det största kommande projektet är stambytet (2025–2035): byte av avloppsstammar inklusive nya våtrum och vattenledningar i hela föreningen. Det är den enskilt största investeringen sedan föreningen bildades.
Trots att Sjötungan har en underhållsplan redovisas inget investeringsbehov i kr/kvm i årsredovisningen. Detta nyckeltal är ännu bara obligatoriskt för nyproducerade bostadsrätter. Det innebär att medlemmarna inte enkelt kan se hur stort det totala investeringsbehovet är, eller hur väl sparandet täcker det.
En rimlig fråga att ställa på stämman: "Kan styrelsen redovisa investeringsbehovet per kvm enligt HSB:s modell, så att vi kan jämföra det med vårt sparande?"
Din bedömning av Investeringsbehov:
3. Skuldsättning
Visar hur belånad föreningen är. Skulderna (lån som föreningen betalar ränta på) delas med totalytan. Ju lägre siffra, desto bättre. Nya föreningar har normalt högre skuldsättning, liksom föreningar som nyligen genomfört stora underhåll.
Beräkning: Totala räntebärande skulder / totalyta (kvm)
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Bedömning | kr/kvm |
|---|---|
| Låg | < 3 000 |
| Normal | 3 001 – 8 000 |
| Hög | 8 001 – 15 000 |
| Mycket hög | > 15 001 |
BRF Sjötungans skuldsättning
| 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Skuldsättning kr/kvm | 4 462 | 4 532 | 4 408 | 4 151 |
| HSB:s bedömning | Normal | Normal | Normal | Normal |
■ Var i årsredovisningen: Flerårsöversikten (sid 4). Detaljer om varje lån: Not 14 (sid 14). Kassaflöde från lån: Kassaflödesanalysen (sid 9).
Skuldsättningen har nästan fördubblats sedan 2017, då den låg på 2 305 kr/kvm ("Låg" enligt HSB:s skala). Vid utgången av 2025 ligger den på 4 462 kr/kvm — en liten minskning jämfört med 2024 års 4 532, då föreningen amorterade 3,6 MSEK netto. Det är ett tillfälligt andrum innan de stora stambyteslånen tas upp. Diagrammet nedan visar det längre perspektivet:
Skuldsättning per kvm (nominellt) för BRF Sjötungan, 2002–2025. Röd = totala skulder, blå = långfristiga, orange = kortfristiga, grön = likvida medel. Källa: årsredovisningar.
Vad betyder det för Sjötungan?
Skuldsättningen ökade kraftigt runt 2008 (nya fasader och balkonger) och sjönk sedan tillbaka till en bottennivå på 2 305 kr/kvm år 2017 ("Låg" enligt HSB). Därefter har den stigit kraftigt igen — drivet av nya investeringar i markliggande rör, hissar, innergårdar och förberedelser för stambytet. Under 2025 har skuldsättningen stannat på en något lägre nivå än 2024, men den långsiktiga trenden är fortfarande tydligt uppåtgående.
Det första diagrammet visar en dramatisk förändring av lånestrukturen: under 2023 steg andelen kortfristiga lån (orange) till 58% av totala skulder — nära varningsgränsen på 60% som används inom finansiell analys (Short Term Debt / Total Debt). Under 2024 förbättrades situationen till 26%, och under 2025 ligger den på 28% — fortfarande historiskt högt:
Andel kortfristiga skulder av totala skulder (%) för BRF Sjötungan, 2002–2025. Lån som förfaller eller villkorsändras inom ett år. Röd streckad linje = varningsgräns 60%. Källa: årsredovisningar, GMT Research.
I praktiken innebär detta att 63 MSEK (28% av alla lån) måste omförhandlas inom ett år. Förra årets förmånliga 0,64%-lån på 45 MSEK löpte ut i april 2025 och har redan omförhandlats till marknadsränta — vilket syns i räntekostnaden som steg med 55% (från 4,2 till 6,5 MSEK).
Föreningen står inför sitt största projekt någonsin — ett stambyte som enligt styrelsens prognos kräver ca 290 MSEK i nya lån (~5 600 kr/kvm). Det innebär att skuldsättningen kan nå ~10 000 kr/kvm.
Inför ett så stort åtagande kan man fråga sig om det inte vore önskvärt att starta från en lägre skuldsättning än "Normal" — helst "Låg" (under 3 000 kr/kvm). Ju lägre utgångsläget, desto mer marginal har föreningen att hantera oförutsedda kostnadsökningar, räntehöjningar och andra risker under projektets gång.
Vad har lånen använts till?
Under de senaste sju åren har föreningen redovisat ca 175 MSEK i investeringar i kassaflödesanalysen. Dessa har finansierats med nya lån, vilket förklarar den stigande skuldsättningen. Projekten inkluderar bland annat markliggande rör, hissrenoveringar, nya innergårdar och förberedelser för stambytet.
Investeringar per år för BRF Sjötungan, 2004–2025. Topparna 2007–2008 motsvarar fasad- och balkongrenoveringen, 2014 och 2019–2021 inkluderar markarbeten, hissar och innergårdar. Källa: kassaflödesanalyser.
Årsredovisningen visar att pengar har investerats, men inte hur effektivt de använts. Medlemmarna kan inte se:
- Total kostnad per projekt — årsredovisningen klumpar ihop alla investeringar i en enda rad i kassaflödesanalysen. Hur mycket kostade innergårdarna? Hur mycket gick till markarbeten? Det framgår inte.
- Alternativa anbud — har styrelsen begärt in offerter från flera entreprenörer för varje projekt? Hur stor var prisskillnaden mellan det valda och det billigaste anbudet?
- Hur entreprenörer väljs — vilka kriterier styr valet? Är det enbart pris, eller vägs andra faktorer in? Finns det dokumenterade upphandlingsprocesser som medlemmarna kan ta del av?
Utan dessa uppgifter är det omöjligt att bedöma om föreningens 175 MSEK i investeringar har gett medlemmarna bästa möjliga värde för pengarna. Och med ett stambyte på 290 MSEK i antågande blir frågan om upphandlingseffektivitet ännu viktigare.
Styrelsens viktigaste verktyg för att hålla skuldsättningen i schack är amortering (att successivt betala av lånen), smart upphandling med konkurrensutsatta anbud, och god räntehantering — det sistnämnda har föreningen hittills lyckats väl med, som vi noterade under Sparande.
Jämförelse med andra föreningar (2024)
Jämförelsen nedan baseras på 2024 års data — det senaste året då samtliga grannföreningar publicerat årsredovisningar. När deras 2025-rapporter blir tillgängliga uppdateras jämförelsen.
Skuldsättning per kvm — jämförelse 2024. Källa: årsredovisningar, HSB Barometer 2025.
Alla fyra lokala föreningarna ligger inom "Normal"-intervallet. Sjötungan har något högre skuldsättning än Siken och Björkbacken, men klart lägre än Stockholmssnittet på 5 773 kr/kvm (HSB Barometer 2025). Det viktigaste är dock inte nivån i sig, utan hur den utvecklas i takt med stambytet.
Sammanfattning: Skuldsättning
Interaktiv skuldanalys: changing_over_time.html
Din bedömning av Skuldsättning:
4. Energikostnad
Visar föreningens totala kostnad för värme, el och vatten per kvadratmeter. En indikator på hur energieffektiv fastigheten är och hur väl föreningen hanterar sina energiavtal. Ju lägre siffra desto bättre.
Beräkning: (Kostnad värme + el + vatten) / totalyta (kvm)
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Bedömning | kr/kvm |
|---|---|
| Låg | < 150 |
| Normal | 150 – 250 |
| Hög | 250 – 350 |
| Mycket hög | > 350 |
Varierar beroende på fastighetens ålder, uppvärmningsform, geografiskt läge och aktuella energipriser. Ca 200 kr/kvm anses normalt. Källa: HSB Bostadsrättskollen.
BRF Sjötungans energikostnad
| 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Energikostnad kr/kvm | 304 | 263 | 251 | 236 |
| HSB:s bedömning | Hög | Hög | Hög | Normal |
■ Var i årsredovisningen: Flerårsöversikten (sid 4). Detaljer: Not 4 (sid 11) — posterna El, Uppvärmning och Vatten.
Energikostnaden har ökat stadigt — från 204 till 304 kr/kvm på fem år, en ökning på nära 50%. Den ligger nu mitt i intervallet "Hög" enligt HSB:s skala och närmar sig gränsen mot "Mycket hög" (> 350 kr/kvm). Den historiska utvecklingen visar dock att kostnaden hållit sig relativt stabil kring 120–140 kr/kvm under lång tid, med den kraftigaste ökningen efter 2020:
Energikostnad per kvm för BRF Sjötungan, 2003–2025. Källa: årsredovisningar.
Vad betyder det för Sjötungan?
Energikostnaderna drivs i huvudsak av externa faktorer som föreningen har begränsad kontroll över: fjärrvärmetaxor, elpris och kommunala VA-avgifter. Enligt styrelsens egen kommentar i årsredovisningen 2025 har kostnaden per förbrukad energi höjts kraftigt under året, och dessa höjningar har genomslag på samtliga tre delposter.
Sjötungans tre största energiposter 2025 var uppvärmning (8,7 MSEK), vatten (4,8 MSEK) och el (2,2 MSEK). Uppvärmningen ökade med 16% (från 7,5 till 8,7 MSEK) och vattnet med 22% (från 4,0 till 4,8 MSEK) på ett enda år — tillsammans förklarar dessa två poster nästan hela årets uppgång på 41 kr/kvm.
Styrelsen kan i viss mån påverka energikostnaderna genom energieffektivisering — t.ex. injustering av värmesystem, byte till LED-belysning (genomfört 2021) och optimering av ventilation (nytt styrsystem 2020–2021). Men de största kostnadsökningarna beror på höjda taxor som ligger utanför föreningens kontroll.
Jämförelse med andra föreningar (2024)
Jämförelsen nedan baseras på 2024 års data — det senaste året då samtliga grannföreningar publicerat årsredovisningar.
Energikostnad per kvm — jämförelse 2024. Källa: årsredovisningar.
Alla fyra föreningarna ligger i intervallet "Normal" till "Hög". Sjötungan och Björkbacken har precis passerat gränsen till "Hög" (250 kr/kvm), medan Siken och Gäddan ligger strax under. Skillnaderna är relativt små och beror troligen på fastigheternas ålder, uppvärmningsform och lokala VA-taxor. Notera dock att Sjötungans 2025-värde redan ligger på 304 kr/kvm — väl in i "Hög"-intervallet — och avståndet till grannföreningarna kan ha växt under året.
Sammanfattning: Energikostnad
BRF Sjötungans energikostnad på 304 kr/kvm (2025) ligger mitt i intervallet "Hög" enligt HSB:s skala och närmar sig "Mycket hög" (> 350 kr/kvm). Kostnaden har ökat med 41 kr/kvm på ett enda år (+15,6%), främst drivet av höjda taxor på fjärrvärme och VA. Föreningen har genomfört viss energieffektivisering (LED, ventilation) men de största kostnadsdrivarna ligger utanför styrelsens kontroll. Det kommande stambytet med IMD (individuell mätning och debitering av varmvatten) kan på sikt bidra till mer medveten vattenförbrukning.
Din bedömning av Energikostnad:
5. Räntekänslighet
Visar hur mycket årsavgifterna behöver höjas om räntan på föreningens lån stiger med 1 procentenhet. Oavsett om föreningen har bundna eller rörliga räntor — bindningstiden löper ut och räntan kan då förändras. Ju lägre siffra, desto bättre.
Beräkning: (1% × totala räntebärande skulder) / totala årsavgifter
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Bedömning | % |
|---|---|
| Låg | < 5% |
| Normal | 5 – 9% |
| Hög | 9 – 15% |
| Väldigt hög | > 15% |
Räntekänsligheten hänger direkt ihop med skuldsättningen — ju högre lån, desto känsligare. Sedan 2023 obligatoriskt i årsredovisningen. Källa: HSB Bostadsrättskollen, BFNAR 2023:1.
BRF Sjötungans räntekänslighet
| 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Räntekänslighet % | 5 | 5 | 5 | 6 |
| HSB:s bedömning | Normal | Normal | Normal | Normal |
■ Var i årsredovisningen: Flerårsöversikten (sid 4). Beräknas från: Totala lån → Not 14 (sid 14), Årsavgifter → Not 2 (sid 11).
Räntekänsligheten på 5% innebär i praktiken: om räntan på alla föreningens lån stiger med 1 procentenhet, skulle avgiften behöva höjas med 5% för att täcka den ökade räntekostnaden. Historiskt har räntekänsligheten ökat i takt med att skuldsättningen vuxit — från ca 3% under tidigt 2000-tal till dagens 5% (2025):
Räntekänslighet för BRF Sjötungan, 2003–2025. Visar hur mycket avgiften behöver höjas (%) vid 1 procentenhets ränteökning. Källa: årsredovisningar.
Vad betyder det för Sjötungan?
Sjötungans räntekänslighet på 5% ligger precis på gränsen mellan "Låg" och "Normal" enligt HSB:s skala — ett bra läge. Men det finns två aspekter som medlemmar bör ha koll på:
Den faktiska räntekostnaden har redan stigit kraftigt. Räntekänslighets-nyckeltalet mäter bara exponeringen för en framtida höjning — det säger inget om vilken ränta föreningen redan betalar. Som vi noterade under Sparande har den effektiva räntan stigit från 1,8% (2024) till 2,8% (2025) efter att 45 MSEK i förmånliga 0,64%-lån löpte ut i april 2025. Räntekostnaden hoppade från 4,2 till 6,5 MSEK på ett enda år. Räntekänslighets-nyckeltalet förblir 5%, men det visar inte denna ökning i den faktiska räntenivån.
Stambytet kommer att öka räntekänsligheten. När föreningen tar nya lån för stambytet ökar de räntebärande skulderna, medan årsavgifterna inte nödvändigtvis ökar i samma takt. Det innebär att räntekänsligheten kan stiga till kanske 7–9%, beroende på hur mycket som lånas och hur avgifterna justeras.
Jämförelse med andra föreningar (2024)
Jämförelsen nedan baseras på 2024 års data — det senaste året då samtliga grannföreningar publicerat årsredovisningar.
Räntekänslighet — jämförelse 2024. Källa: årsredovisningar.
Alla fyra lokala föreningarna har låg räntekänslighet — Gäddan och Siken på 4%, Sjötungan och Björkbacken på 5%. Stockholmssnittet var 8% under 2021 (HSB Bostadsrättsbarometer 2022; nyare barometrar redovisar inte detta nyckeltal separat). Tyresö-föreningarna ligger klart bättre till än genomsnittet. Den avgörande frågan framåt är hur mycket varje förening behöver låna till kommande stambyte.
Sammanfattning: Räntekänslighet
BRF Sjötungans räntekänslighet på 5% är oförändrad mellan 2024 och 2025 — ett stabilt utgångsläge på gränsen "Låg"/"Normal". Men nyckeltalet kommer sannolikt att stiga i takt med att föreningen tar nya lån för stambytet. Och den faktiska räntenivån har redan börjat öka påtagligt: räntekostnaden steg med 55% under 2025 när förmånliga lån löpte ut. Räntekänsligheten bör följas noga de kommande åren.
Din bedömning av Räntekänslighet:
6. Tomträtt
Anger om föreningen äger marken fastigheten står på, eller om den arrenderas via en så kallad tomträtt. Om föreningen har tomträtt kan avgälden (hyran för marken) omförhandlas, vilket kan leda till ökade kostnader.
Uppgift: Äger föreningen tomten? Om nej — när löper avtalet ut?
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Typ | Risk |
|---|---|
| Äger tomten | Ingen risk för tomträttsavgäld |
| Tomträtt | Avgälden kan förändras vid omförhandling |
BRF Sjötungan äger sin mark och har därmed ingen tomträttsrisk. Källa: HSB Bostadsrättskollen.
BRF Sjötungan äger sin mark. Detta innebär att föreningen inte har någon tomträttsavgäld och inte heller riskerar kostnadsökningar vid omförhandling av tomträttsavtal. Inget att oroa sig för här.
Din bedömning av Tomträtt:
7. Årsavgift
Visar vad medlemmarna betalar per kvadratmeter bostadsrättsyta och år. En lägre siffra är ofta bra — men inte alltid. En för låg avgift kan innebära att föreningen sparar för lite till framtida underhåll, vilket kan leda till kraftiga höjningar längre fram.
Beräkning: Totala årsavgifter / total bostadsrättsyta (kvm)
Riktvärden (HSB Bostadsrättskollen)
| Intervall | Bedömning |
|---|---|
| 500 – 800 kr/kvm | Vanligt intervall |
| 800 – 1 000 kr/kvm | Högre än vanligt |
| > 1 000 kr/kvm | Se upp |
En hög avgift i kombination med högt sparande kan vara ett tecken på god förvaltning — inte dålig ekonomi. Källa: HSB Bostadsrättskollen.
BRF Sjötungans årsavgift
| 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Årsavgift kr/kvm | 998 | 897 | 834 | 765 |
■ Var i årsredovisningen: Flerårsöversikten (sid 4). Totala årsavgifter: Not 2 (sid 11). Avgiftsbeslut: Förvaltningsberättelsen (sid 3).
Årsavgiften har ökat kraftigt de senaste åren — från 765 till 998 kr/kvm, en ökning på 30% på tre år. Den ligger nu precis på gränsen till "Se upp"-intervallet (> 1 000 kr/kvm) enligt HSB:s skala. Historiskt låg avgiften relativt stabil kring 630–660 kr/kvm under hela 2000-talet fram till 2019, varefter ökningstakten accelererade markant:
Årsavgift per kvm bostadsrättsyta (nominellt) för BRF Sjötungan, 2003–2025. Källa: årsredovisningar.
Samma data justerat för inflation (2025 års penningvärde). Avgiften sjönk realt under 2010-talet och har först nyligen börjat återhämta sig — efter höjningen 2025 ligger den realt sett på en nivå som är jämförbar med tidigt 2000-tal. Källa: årsredovisningar, SCB KPI.
Vad betyder det för Sjötungan?
Sjötungans avgift på 998 kr/kvm (2025) ligger i toppen av intervallet "Högre än vanligt" enligt HSB:s skala (800–1 000) — bara två kronor från att passera in i "Se upp"-intervallet. Den har ökat snabbt, men det gäller hela Stockholmsregionen — HSB:s barometer visar att den genomsnittliga avgiften höjdes med 9% under 2024, den största ökningen sedan mätningarna startade.
Det är viktigt att förstå att avgiften inte kan bedömas isolerat. En hög avgift som finansierar ett högt sparande och god underhållsplanering är bättre än en låg avgift som leder till eftersatt underhåll och framtida chockhöjningar. Sjötungans sparande på 306 kr/kvm — som hamnar i HSB:s högsta kategori "Högt" — tyder på att avgiften inte bara går till drift utan också till framtidssäkring.
2025 års nivå reflekterar avgiftshöjningen på 10% från januari 2025. Med ytterligare 3% per år kopplat till stambytet kommer avgiften att fortsätta stiga de kommande åren och förväntas passera 1 000 kr/kvm redan under 2026.
Jämförelse med andra föreningar (2024)
Jämförelsen nedan baseras på 2024 års data — det senaste året då samtliga grannföreningar publicerat årsredovisningar.
Årsavgift per kvm — jämförelse 2024. Källa: årsredovisningar, HSB Barometer 2025.
Sjötungan ligger över Stockholmssnittet (833 kr/kvm enligt HSB Barometer 2025) men under Björkbacken. Siken har den lägsta avgiften — men också det lägsta sparandet (120 kr/kvm), vilket illustrerar att låg avgift inte alltid är positivt.
Sammanfattning: Årsavgift
BRF Sjötungans avgift på 998 kr/kvm (2025) ligger nästan exakt på gränsen mellan "Högre än vanligt" och "Se upp"-intervallen. Den snabba ökningen de senaste åren speglar en rikstrend driven av höjda räntor, energipriser och VA-taxor — men har i Sjötungans fall även givit ett resultat: sparandet hamnar nu i HSB:s högsta kategori. Avgiften kommer att fortsätta stiga med det kommande stambytet och passera 1 000 kr/kvm under 2026. Det avgörande är inte avgiftens nivå i sig, utan vad den finansierar — och huruvida den räcker till för att upprätthålla ett tillräckligt sparande.
Din bedömning av Årsavgift:
Hur förändras nyckeltalen efter stambytet?
Hittills har vi tittat på var BRF Sjötungan stod vid utgången av 2025. Föreningen står inför sitt största projekt sedan den bildades — ett stambyte som beräknas pågå i sex år och finansieras med uppskattningsvis 290 MSEK i nya lån. Notera att den ursprungliga prognosen antog att de stora lånen skulle börja tas upp under 2025; så har dock inte skett — föreningen amorterade tvärtom 3,6 MSEK netto under året. Det innebär att kurvorna nedan visar prognosen som den såg ut i maj 2025, medan det faktiska utgångsläget (blå linje) nu hunnit en bit längre fram än prognosen förutspådde. Hur förändrar stambytet bilden från och med 2026?
Innan ett stort projekt bör utgångsläget vara starkt
När en förening ska ta på sig en skuld av den här storleksordningen är det inte tillräckligt att nyckeltalen ser "normala" ut. Idealt bör föreningen ha låg skuldsättning, högt sparande och låga driftkostnader innan projektet startar — för att ha marginal när den nya skuldbördan slår igenom. Att banken beviljar lånet innebär inte nödvändigtvis att det är optimalt för medlemmarna — banken har pantbrev i fastigheten och bär minimal risk.
Uppskattad påverkan på nyckeltalen
Viktigt: dessa siffror är uppskattningar, inte officiella
Styrelsen har inte delat några detaljerade finansiella underlag för stambytet med medlemmarna i digital form. De siffror som presenteras nedan är baserade på fragmentariska uppgifter från den extra stämman i maj 2025 — i huvudsak minnen och foton av presentationsbilder. Inga officiella kalkyler, budgetdokument eller scenarioanalyser har gjorts tillgängliga för medlemmarna att granska i lugn och ro.
Detta gör det svårt för enskilda medlemmar att bilda sig en välgrundad uppfattning om hur stambytet påverkar föreningens ekonomi och deras egen privatekonomi. Beslut av den här storleksordningen — det största i föreningens historia — förtjänar full ekonomisk transparens.
Skuldsättning kr/kvm — prognos. Källa: uppskattning baserad på stämmoinfo.
Räntekänslighet % — prognos. Källa: uppskattning baserad på stämmoinfo.
Årsavgift kr/kvm — prognos. Källa: uppskattning baserad på stämmoinfo.
Beräkningsantaganden: Nya lån 290 MSEK fördelade jämnt över 6 år, 3% ränta, avgiftshöjning 10% 2025 + 3%/år därefter (stambytesrelaterat). Totalyta 51 666 kvm. Befintliga lån antas oförändrade.
Den kanske viktigaste iakttagelsen är att räntekostnaden — föreningens enskilt största kostnad efter driften — kan nästan fyrdubblas. Varje procentenhets ränteökning utöver 3% innebär ytterligare ~5,2 MSEK per år i kostnader, vilket motsvarar ungefär 12% avgiftshöjning.
Frågor som medlemmar kan ställa
- Kan styrelsen dela fullständiga finansiella underlag för stambytet digitalt med alla medlemmar?
- Hur stor blir den totala kostnaden? Har upphandling skett i konkurrens med flera anbud?
- Hur planerar styrelsen att amortera de nya lånen — och under hur lång tid?
- Vilken ränta räknar styrelsen med, och vad händer med avgiften om räntan stiger till 4% eller 5%?
- Hur bedömer styrelsen att stambytet påverkar lägenheternas marknadsvärde?
- Kan medlemmarna få löpande ekonomisk rapportering under projektets gång?
Transparens är en förutsättning för goda beslut
Stambytet är nödvändigt — stammarna är föråldrade och måste bytas. Men det är också det enskilt största ekonomiska beslutet i föreningens historia. Det kommer att påverka varje medlems månadskostnad och varje lägenhets marknadsvärde under lång tid framåt.
För att medlemmarna ska kunna fatta välinformerade beslut och följa projektets ekonomiska utveckling behövs full insyn: detaljerade kalkyler, upphandlingsunderlag, scenarioanalyser vid olika räntenivåer, och löpande rapportering. Utan denna transparens saknar medlemmarna möjlighet att bedöma om föreningens ekonomi hanteras på bästa sätt — och det är ytterst medlemmarna som bär den ekonomiska risken.
Källor
BRF Sjötungans årsredovisningar (2003–2025)
Primärkälla för samtliga nyckeltal, lånedetaljer, kassaflödesdata och historiska diagram.
- 2025 – stamma2026.pdf
- 2024 – stamma2025.pdf
- 2023 – stamma-2024.pdf
- 2022 – stamma-2023.pdf
- 2021 – stamma_kallelse_2022.pdf
- 2020 – stamma_kallelse-2021.pdf
- 2019 – arsredovisning_2019.pdf
- 2018 – kallelse stamma 2019.pdf
- 2017 – kallelse stamma 2018.pdf
- 2016 – arsredovisning 2016.pdf
- 2015 – arsredovisning2015.pdf
- 2014 – arsredovisning2014.pdf
- 2013 – arsredovisning 2013.pdf
- 2012 – arsredovisning2013.pdf
- 2011 – arsredovisning2012.pdf
- 2010 – arsredovisning2010.pdf
- 2009 – arsredovisning 2009.pdf
- 2008 – Arsredovisning 2008.pdf
- 2007 – Arsredovisning 2007.pdf
- 2006 – Arsredovisning_2006.pdf
- 2005 – bokslut2005.pdf
- 2004 – Arsredovisning_2004.pdf
- 2003 – arsredovisning_03_B.pdf
HSB Bostadsrättskollen
Definitioner och riktvärden för de sju nyckeltalen. hsb.se/bostadsrattskollen/nyckeltal/
Stockholms bostadsrättsbarometer 2025 (HSB Stockholm)
Genomsnittliga nyckeltal för 762 bostadsrättsföreningar i Stockholmsregionen, baserat på räkenskapsåret 2024. Används för jämförelsetal: skuldsättning 5 773 kr/kvm, sparande 165 kr/kvm, årsavgift 833 kr/kvm, snittränta 3,1%. Räntekänslighet redovisas ej separat i denna rapport. hsb.se
HSB Södertörns bostadsrättsbarometer 2025
Regionala jämförelsetal för Södertörn (Huddinge, Botkyrka, Tullinge, Nynäshamn). Sparande 175 kr/kvm. hsb.se
HSB Stockholms bostadsrättsbarometer 2022
Genomsnittlig räntekänslighet Stockholm ~8% (baserat på 2021 års data). hsb.se
BFNAR 2023:1 (Bokföringsnämnden)
Kompletterande upplysningar m.m. i bostadsrättsföreningars årsredovisning. Definierar hur nyckeltalen ska beräknas enligt lag. bfn.se
SCB KRITA
Riksgenomsnitt skuldsättning 2023: 6 135 kr/kvm totalyta. Statistik över kreditinstitutens krediter till BRF:er. scb.se
GMT Research — Short Term Debt / Total Debt
Definition av andel kortfristiga skulder som finansiellt riskmått. Varningsgräns 60%. gmtresearch.com
Jämförelseföreningar
- BRF Gäddan — årsredovisning 2024
- BRF Siken — årsredovisning 2024
- BRF Björkbacken — årsredovisning 2024
Denna guide uppdateras
Denna guide baseras på BRF Sjötungans årsredovisning för 2025 (publicerad i stamma2026.pdf). Data för 2026 — det år då stambytets ekonomiska effekter förväntas synas tydligt — är ännu inte tillgängligt. När årsredovisningen för 2026 publiceras kommer guiden att uppdateras med nya siffror och justerade prognoser.
Den senaste versionen av denna guide finns alltid tillgänglig online:
visionmyggan.se/sjotungan-analytics/brf-economy-guide.pdf
Har du frågor, synpunkter eller vill bidra med data? Kontakta Vision Myggan via visionmyggan.se.